Besloten om een eigen stek te kopen? Net als bijna drie op de vier Belgen beschik je dan binnenkort over een eigen huis of appartement. Echter slagen weinig gezinnen er in om rechtstreeks/cash een woning te kopen. Het merendeel van de alleenstaanden en gezinnen behoort een hypothecaire lening af te sluiten om de aankoopprijs te dekken.

Eén van de belangrijke processen daarbij is de hypothecaire lening berekenen. Wat omvat het berekenen van een hypothecaire lening? En met welke zaken moet je rekening houden bij het proces van hypothecaire lening berekenen?

Een hypotheek verlaagt de kostprijs van de lening

Dankzij de hypothecaire inschrijving ontvangt de kredietgever een bijkomende waarborg voor indien de kredietnemer zijn krediet niet meer kan aflossen. Wanneer de nodige aflossingen niet meer worden verricht, beschikt de bank over de mogelijkheid om de woning te verkopen en het openstaande saldo met de opbrengst van de verkoop in te vullen. Eventuele overschotten worden teruggestort naar de kredietnemers.

Een hypothecaire lening berekenen biedt dus voordelen tegenover het berekenen van een klassieke persoonlijke lening. Doordat de bank beschikt over bijkomende zekerheden/waarborgen zal doorgaans de kostprijs van een hypothecaire lening beduidend lager zijn dan deze van een persoonlijke lening.

Vooraleer een bank een hypothecaire lening zal verstrekken, zal de bank nagaan of er reeds geen andere hypotheek of hypothecaire inschrijving op het onroerend goed rust. De bank wil immers zekerheid dat het als nummer één wordt betaald bij een eventuele samenloop van schuldeisers. Een hypothecaire inschrijving in tweede rang zal pas aanleiding geven na terugbetaling van de schuldeisers in eerste rang.

Het onderscheid tussen een hypothecaire lening in eerste rang en hypothecaire lening in tweede rang kan een verschil betekenen inzake de kostprijs van de hypothecaire lening berekenen.

De hypothecaire lening berekenen

Wanneer men spreekt over het berekenen van de hypothecaire lening, doelt men eigenlijk op het berekenen van de kostprijs van de hypothecaire lening. Een hypothecaire lening wordt immers aangegaan voor 15, 20, 25 of 30 jaar, waardoor het resultaat van het hypothecaire lening berekenen een impact heeft op een groot deel van het verdere leven.

Hoe kan je de kostprijs van de hypothecaire lening berekenen?

1. De rentevoet. De intrest of rentevoet op de hypothecaire lening bepaalt hoeveel jouw hypothecaire lening kost. In principe heeft men de keuze tussen twee types van rentevoeten, zijnde: de vaste rentevoet en de variabele rentevoet. Beide systemen hebben zowel voor- als nadelen.

Na het hypothecaire lening berekenen met een vaste rentevoet, weet men perfect wat de rentevoet zal zijn gedurende de hele looptijd van de hypothecaire lening. Een vaste rentevoet valt vooral aan te raden wanneer de rente laag staat. In de jaren 2015 en 2016 bereikte de rentevoet van de hypothecaire lening een historisch dieptepunt. Wie op dat moment een hypothecaire lening berekende met een vaste rentevoet, deed gouden zaken.

Bij een variabele rentevoet weet men niet van te voren hoeveel men voor de lening gedurende de hele looptijd van de hypothecaire lening zal betalen. Met andere woorden: het berekenen van een hypothecaire lening met een variabele rentevoet biedt geen zekerheid. Op de contractueel overeengekomen tijdstippen wordt de rentevoet aangepast binnen de modaliteiten van de overeenkomst.

Zo kunnen de kredietgever en kredietnemer bijvoorbeeld overeenkomen tijdens het hypothecaire lening berekenen dat de rentevoet maximaal 2% of 3% kan stijgen of dalen. De periodiciteit waarbinnen de rentevoet wordt aangepast, is afhankelijk van de modaliteiten van de overeenkomst.

2. Dossierkosten. Hypothecaire kredietgevers kunnen een dossierkost of administratieve kost hanteren voor het aanleggen van het hypothecair krediet. Kredietgevers behoren met deze dossierkost hun personeel en administratie te bekostigen. Hoewel de dossierkosten niet bepaald doorslaggevend zullen zijn in het hypothecaire lening berekenen, informeer je best naar de dossierkosten alvorens de hypothecaire overeenkomst te ondertekenen.

Informeer ook bij de bank naar eventueel verdoken kosten. Het gros van de kredietgevers vereist immers dat voor de ‘voordelige’ rentevoet van het hypothecair krediet, de kandidaat-kredietnemer tevens intekent op een pakket aan bankproducten of een schuldsaldoverzekering. Bepaalde kredietgevers verplichten de kandidaat-kredietnemer ook tot het nemen van een brandverzekering bij de bank. Deze kosten maken geen rechtstreeks deel uit van de hypothecaire lening, maar gaan steeds gepaard met de hypothecaire lening.

3. Notariskosten. De notaris zal als vrij beroeper een honorarium rekenen voor zijn tussenkomst in het verstrekken van de hypothecaire lening. Het honorarium van de notaris wordt deels bepaald door de waarde van de hypothecaire lening. Voor een hypothecaire lening ter waarde van 100.000 EUR bedragen de notariskosten 652 EUR. Wordt daartegenover een hypothecaire lening verstrekt ter waarde van 200.000 EUR? Dan kan de notaris 880 EUR aanrekenen voor de hypothecaire lening.

4. Vaste aktekosten. De notaris zal voor het opmaken van de hypothecaire lening overeenkomst een aantal opzoekingen moeten doen. Daarvoor hanteren de meeste notarissen een vaste aktekost van circa 500 EUR. Net als de dossierkosten zullen de vaste aktekosten quasi geen impact hebben op de kostprijs van het hypothecaire lening berekenen. Vergeet echter niet dat je deze vaste aktekosten hoe dan ook zal moeten betalen.

5. Registratierecht. Belangrijk is een onderscheid te maken tussen enerzijds de registratierechten die je betaalt op de eigendomsakte van de woning die je via de hypothecaire lening koopt, en anderzijds de registratierechten op de hypothecaire lening. Binnen deze pagina hypothecaire lening berekenen wordt uitsluitend ingegaan op de registratierechten van de hypothecaire lening. In heel België (ongeacht of de hypothecaire lening wordt verstrekt door een Vlaamse of Waalse bank) betaalt men een registratierecht van 1% op de hypothecaire lening plus aanhorigheden. Wanneer de hypothecaire lening wordt verstrekt voor een bedrag (inclusief aanhorigheden) van 1.000.000 EUR, bedraagt het registratierecht bijgevolg 10.000 EUR.

6. Inschrijvingsrecht. Een hypothecaire lening behoort opgetekend te worden in het register van de hypotheekbewaarder. Voor deze werkzaamheden wordt een standaard kost van 0,30% doorgerekend. Naar het voorbeeld van hierboven: wanneer de hypothecaire lening wordt verstrekt voor een bedrag (inclusief aanhorigheden) van 1.000.000 EUR, bedraagt het inschrijvingsrecht 3.000 EUR.

Het berekenen van de kostprijs van de hypothecaire lening beperkt zich bijgevolg niet tot het vergelijken van de rente van de hypothecaire lening. Om een goede schatting te kunnen maken van de kostprijs van de hypothecaire lening en om aan hypothecaire lening vergelijken te doen, behoort men bijgevolg naast de rentevoet, tevens de dossierkosten, notariskosten, vaste aktekosten, het registratierecht, en inschrijvingsrecht mee te nemen in het hypothecaire lening berekenen.