Een hypothecaire lening herzien. Loont het altijd de moeite? Of is het een overbodige activiteit die alleen maar administratieve rompslomp creëert? De financiële markten zijn anno 2016 volop in beweging. De voorbije jaren en maanden daalde de basis rentevoet van hypothecaire leningen tot zijn historische dieptepunt. Bijgevolg schakelen veel Belgen en Nederlanders over tot het herzien van hun hypothecaire lening. Door op het gepaste moment de hypothecaire lening te herzien kan tot vele honderden euro’s op jaarbasis bespaard worden.

Waarom hypothecaire lening herzien?

Een hypothecaire lening herzien doe je niet voor de mooie ogen van bank Y. Een hypothecaire lening herzien doe je om geld te besparen. Wie immers intekende op een hypothecaire lening met een (hoge) vaste rentevoet, betaalt immers deze hogere rentevoet gedurende de hele looptijd van de lening. Aangezien weinig gezinnen een hypothecaire lening afbetalen op 10 jaar, sleept bijgevolg de dure hypothecaire lening met een vaste rentevoet aan als een blok aan een been.

Ook kredietnemers die beschikken over een (hoge) variabele rentevoet en gekluisterd zitten aan een lange termijn vooraleer de rentevoet  van de hypothecaire lening herzien wordt, kunnen overschakelen op het herzien van hun hypothecaire lening. De besparing weegt in het merendeel meer dan ook op tegenover de kost die de oude bank rekent voor het herzien van de hypothecaire lening.

Wanneer hypothecaire lening herzien?

Wanneer een herfinanciering van een hypothecaire lening het meest interessant is, is afhankelijk van situatie tot situatie. Vooral het resterend terug te betalen saldo, alsook de resterende looptijd van de lening zullen bepalen of het aantrekkelijk wordt om de bestaande hypotheek te herfinancieren.

De kredietgevers stellen als gouden regel voorop: stap over van hypothecaire kredietgever wanneer de kosten van het aangaan van de nieuwe hypotheek, de boete van drie maanden intrest bij de oude kredietgever en het schrappen van de oude hypothecaire inschrijving minder bedraagt dan de uiteindelijke ‘kost’ van de nieuwe lening. Bij het hypothecaire lening herzien  komt dus het nodige rekenwerk kijken.

Vroeger hanteerden de kredietgevers als formule dat het aantrekkelijk werd om over te stappen van hypothecaire kredietgever wanneer je bij de nieuwe kredietgever 1% minder behoorde te betalen dan bij de oude hypothecaire kredietgever. Echter hoeft vandaag de dag het verschil niet eens 1% te bedragen om de overstap van hypothecaire kredietgever te wagen.

Door de langere looptijd van hypothecaire kredieten, kan de kost van het overstappen verspreidt worden over een langere duur alsook het rendement op langere termijn behaald worden. Voor een lening op 30 jaar met een nog resterende looptijd van 20 jaar kan zelfs een rente verschil van 0,30% voldoende zijn om de overstap te wagen.

Zeker kredietnemers die momenteel beschikken over een hypothecair krediet tegen een vaste rentevoet van 5% of meer zouden de overstap moeten wagen. Deze categorie van hypothecaire kredietnemers betalen jaar na jaar honderden euro’s te veel voor hun hypothecair krediet.

Hoe start je met het herzien van een hypothecair krediet?

Hamvraag is hoe het herzien van een hypothecair krediet precies in zijn werk gaat. Het herzien van een hypothecair krediet (ookwel herfinancieren genoemd) kan dan wel een gekend begrip zijn, weinig individuen weten hoe het proces exact in elkaar zit. Vooraleer je van bank zou overschakelen, is het aangeraden om de eigen bank te contacteren voor het herfinancieren van de hypothecaire lening. D

e eigen bank weet hoe het dossier in elkaar zit, wat de resterende looptijd van de hypothecaire lening is, hoeveel reeds van het ontleend kapitaal is terugbetaald etc. Daarenboven bespaar je op kosten door bij de eigen bank te blijven. De oude hypothecaire inschrijving behoort niet geschrapt te worden. Tot slot durven veel banken de verschuldigde boete van drie maanden intrest onder de mat te schuiven mits je goede voorwaarden van andere banken kan voorleggen.

Door de economische en financiële crisis zijn banken meer dan ooit geïnteresseerd in goede kredietnemers die hun leningen op de voorziene momenten aflossen. Hoewel banken dus in principe niet blij zullen zijn met het herzien van een hypothecair krediet aangezien ze winst mislopen, zullen ze in die hypothese graag helpen bij het herzien van het hypothecair krediet bij de eigen kredietinstelling.

Schakel je toch over van bank of kredietverlener? Vergelijk dan het hele pakket van bank X en bank Y. Maak geen vergelijking tussen prijzen die niet volledig zijn. Bij veel kredietgevers ben je immers verplicht om een heel pakket bij de hypothecaire lening te nemen, zoals een kredietkaart of schuldsaldoverzekering. Hoewel in principe een schuldsaldoverzekering wettelijk gezien niet verplicht is, tracht men op die manier extra financiële producten aan de man te brengen. Ook kan een kredietgever een minimale overdracht van spaargeld of beleggingsproducten vereisen. Informeer dus goed naar de kleine lettertjes van de hypothecaire lening en hypothecaire lening herzien alvorens de contracten te ondertekenen.

Bijkomende kosten

Wie twijfelt om zijn hypothecaire lening te herzien, doet er goed aan om vooraf te informeren naar de bijkomende kosten van het herzien van de hypothecaire lening. Aangezien de lening vervroegd terugbetaald wordt, loopt de bank gedurende de resterende looptijd van de lening rente mis. De kredietgever zal voor deze misgelopen rente een wederbeleggingsvergoeding vragen. Krachtens de toepasselijke wetgeving bedraagt deze wederbeleggingsvergoeding drie maanden intrest. Benieuwd hoeveel deze boete concreet bedraagt? Bij het ondertekenen van het hypothecair krediet zal je (wellicht) een aflossingstabel ontvangen hebben dat de verhouding weer geeft tussen het afgeloste kapitaal, alsook de verschuldigde intrest. Tel de verschuldigde intresten van de komende drie maanden samen. Dit bedrag is de wederbeleggingsvergoeding die je aan jouw oude kredietgever zal moeten betalen wanneer je het hypothecair krediet herziet.

Ook het schrappen van de hypothecaire inschrijving brengt bijkomende kosten met zich mee. Een hypothecaire inschrijving is immers gebonden aan een onroerend goed en kredietgever. Wanneer de hypothecaire lening wordt herzien, wordt de oorspronkelijke kredietgever integraal betaald door de nieuwe kredietgever en verliest de oorspronkelijke kredietgever zijn aanspraken. Maak dus een globaal overzicht van alle mogelijke kosten bij het herzien van het hypothecair krediet:

– Hoeveel bedraagt de wederbeleggingsvergoeding?
– Wat zijn de administratie- en verwerkingskosten bij de nieuwe kredietgever?
– Wat is de kost van het schrappen van de hypothecaire inschrijving van de oude kredietgever?
– Wat is de kost van de nieuwe hypothecaire inschrijving?

Wens je de financiële last van jouw hypothecaire lening te beperken? Door de steeds lager wordende rentevoet op hypothecaire leningen kan bijkomende ademruimte gecreëerd worden door de hypothecaire lening te herzien. Ongeacht of je opteerde voor vaste of variabele rentevoet in de hypothecaire lening, loont het steeds vaker de moeite om het hypothecair krediet te herzien.