Volgens de Nationale Bank van België (NBB) is de Belgische vastgoedmarkt anno 2016 overgewaardeerd. Om eventuele risico’s van een crash op de vastgoedmarkt te vermijden, moeten banken per 2017 extra kapitaalbuffers aanleggen voor hun risicovolle hypotheekportefeuilles. Zo blijkt aldus uit een rapport en verklaring van de NBB.

Woningprijzen zijn te hoog

Het is niet de eerste maal dat de NBB aan de alarmbel trekt wat betreft de woningprijzen en bijhorende leningen voor een woning. Volgens de NBB zorgen overgewaardeerde woningen bij een plotse terugval voor: (i) een vermindering van de vermogenstoestand van veel gezinnen; en (ii) een aantasting van de vermogens van de Belgische banken.
Wanneer de huidige prijzen op de vastgoedmarkt vergeleken worden met de prijzen van 2000, blijkt de gemiddelde woning in prijs verdubbeld te zijn. In dezelfde periode is het openstaande bedrag van hypothecaire leningen van 50 miljard euro in 2000 toegenomen tot 177 miljard euro in 2017. Ook in 2015 was er sprake van een plotse, overgewaardeerde groei van de woningprijzen. Zo bleek de gemiddelde woningprijs met 4% te zijn gestegen gedurende de eerste drie kwartalen van 2015, waar de gemiddeldes van de voorbije 4 jaren beduidend lager lagen. De NBB stelt dat dit opmerkelijk is en tegen de verwachtingen indruist, aangezien economen hadden verwacht dat de vastgoedprijzen zouden dalen indien de fiscale tegemoetkomingen voor woning zouden verminderen.

NBB vereist verhoogde waakzaamheid

Volgens de NBB zijn er momenteel nog geen lopende drama’s, maar behoren alle hypothecaire kredietgevers bedachtzaam met de recente evoluties om te gaan. Zo is het totaalbedrag van de openstaande hypothecaire achterstallen vorig jaar van 1,3 miljard euro naar 1,35 miljard euro geëvolueerd. Daarenboven lag het gemiddelde van de Belgische schuld vorig jaar boven het Europese gemiddelde. “We moeten het probleem niet overdrijven, maar sommige gezinnen kampen met afbetalingsproblemen”, aldus Jean Hilgers, directeur bij de NBB tijdens de presentatie van het rapport.

Zoals hierboven verduidelijkt, heeft de verhoogde vastgoedmarktprijs ook een potentieel risico voor de financiële stabiliteit van banken. Hypothecaire leningen maken circa 15% uit van het totale balanstotaal van banken. Bij sommige banken bedraagt dit percentage zelfs 40%. En daar knelt het schoentje: wanneer meer gezinnen zouden weigeren en/of in de onmogelijkheid zouden zijn hun lening terug te betalen, zullen banken genoodzaakt zijn het onderpand (de woning) te verkopen. Wanneer echter de waarde op de vastgoedmarkt daalt, daalt ook de waarde van het onderpand en zal men niet alles kunnen terugvorderen.

Vanuit die optiek besluit de NBB extra beveiligingsmechanismen op te leggen. Zo was er in 2013 al een verplichte buffer om mogelijke kredietverliezen bij hypothecaire leningen te dekken. Op die manier kon de NBB een extra reserve van 620 miljoen euro aanleggen. In 2017 zal deze eerste buffer worden aangevuld met een tweede buffer voor de meest risicovolle leningen. Als risicovolle lening wordt aanzien “de lening waarbij de geleende waarde hoger ligt dan 80% van de waarde van het pand”. De NBB hoopt op die manier nog eens circa 500 à 600 miljoen euro op te halen.