Het onderscheid dat momenteel in Vlaanderen geldt voor het zogenaamd “klein” en “groot” beschrijf zal verdwijnen. Het is het doel van de Vlaamse overheid om te komen tot 1 algemeen tarief voor alle huizen en appartementen die verkocht worden. De totale belasting zal afhangen van de verkoopprijs van het huis. Zo meldt althans Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein. Daarnaast werd opnieuw het idee geuit om te komen tot een begrenzing van woningleningen. Deze wijzigingen zullen wellicht een impact hebben op het bedrag dat je zal lenen via een hypothecaire lening.
Wat is de huidige situatie van registratierechten?
Wie nu een huis of appartement koopt betaalt op dit bedrag een klein beschrijf of groot beschrijf. Dit zijn de verkooprechten of de registratiebelasting. Als koper ben je verplicht deze belasting te betalen binnen de 4 maanden na het tekenen van de verkoopovereenkomst. In Vlaanderen is het standaardtarief van deze registratiebelasting gelijk aan 10%. Dit heet ook wel het groot beschrijf.
Wie een klein huis of een bescheiden grond koopt, kan onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van het klein beschrijf. Hierdoor moet je maar een belasting van 5% betalen. Het verschil tussen groot en klein beschrijf wordt bepaald door het kadastraal inkomen (KI).
Kadastraal inkomen
Het KI staat voor de geschatte huuropbrengst van het huis of appartement. Hoeveel zou de woning je per jaar opleveren als je het zou verhuren? Stel dat dit € 250 per maand zou zijn, dan zal het kadastraal inkomen gelijk zijn aan € 3.000. Ligt het bedrag van het KI lager dan € 750 dan kom je in aanmerking voor het klein beschrijf. In het andere geval moet je het standaardtarief betalen.
Dit grensbedrag van het KI kan verhoogd worden indien je kinderen ten laste hebt. Heb je 3 of 4 kinderen ten laste, dan ligt het grensbedrag van het KI op € 845. Wie 5 of 6 kinderen ten laste heeft moet rekening houden met een KI van € 945. Bij 7 of meer kinderen is dit € 1.045.
Waarom is het KI geen goed concept?
Het probleem volgens de Vlaamse overheid is dat het kadastraal inkomen sinds 1974 niet meer geactualiseerd werd. Zo kan nu een villa op het platteland in bepaalde gevallen wél nog voor een klein beschrijf in aanmerking komen. Terwijl dat voor bijvoorbeeld een appartement in het stad niet mogelijk zou zijn.
Idee 1 tarief
De Vlaamse overheid heeft nu het idee geopperd om te komen tot 1 tarief voor registratierechten. “Het klein en groot beschrijf beantwoordt niet meer aan de realiteit. Het is de bedoeling naar één tarief te gaan dat niet meer afhankelijk is van het kadastraal inkomen, maar van de aankoopprijs”, zegt minister Tommelein. Het staat nog niet vast hoe hoog dit bedrag werkelijk zal zijn. Wellicht zal dit tussen de 5 en 10% liggen.
Dit zijn de tarieven die momenteel voor het klein en groot beschrijf worden toegepast. De hele operatie mag de Vlaamse begroting immers niets extra kosten. De Vlaamse overheid zal dus goed moeten puzzelen.
Om dit verschil te compenseren wil de Vlaamse overheid de vrijstelling van registratierechten verhogen. Nu geldt een vrijstelling voor de eerste schijf van € 15.000. Dat zou verhoogd worden tot € 100.000. Wie dus bijvoorbeeld een klein appartement van € 125.000 zou kopen betaalt bijgevolg enkel registratierechten op de laatste € 25.000.
Kan ik onbeperkt geld lenen via een hypothecaire lening?
KBC Bank, één van de grootste banken in België, heeft daarnaast gezegd dat ze een begrenzing willen van hypothecaire leningen. Op die manier zouden kredietnemers maar 80 of 90% van de aankoopprijs van het huis kunnen lenen. De overige 20 of 10% zullen ze zelf moeten financieren. Volgens KBC Bank kan de Nationale Bank van België perfect zo een begrenzing opleggen. Nu moeten banken ook al verplicht een buffer aanleggen voor “slechte” kredieten. Maar het zou goed zijn als ook de individuele kredietnemer bepaalde grensbedragen moet respecteren.
Ook andere banken hebben aangegeven dat ze soms op de rem voor woonkredieten staan. Zo verleent BNP Paribas Fortis al sinds 2015 geen kredieten meer die de aankoopprijs overschrijden. Wie dus extra geld zou nodig hebben voor de registratierechten of notariskosten te betalen, zal dit geld via bijvoorbeeld particulier geld lenen moeten bekomen.
Volgens BNP Paribas Fortis werd in 2016 gemiddeld 79% van de aankoopprijs van een huis gefinancierd. Voor kredieten van meer dan 80% wordt een duurder jaarlijks kostenpercentage toegepast.
Standpunt Febelfin
Febelfin, de koepelvereniging voor de financiële sector, stelt zich neutraal op ten opzichte van het voorstel van KBC Bank. Volgens Febelfin is dit een politiek debat en kan de federatie er zich (nog) niet in mengen.